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SIDAC2

System für das intergrale, datenbasierte Asset-Controlling von Immobilien

Digitale Erfassung von Gebäuden (outdoor) und Räumen (indoor)

Auf einen Blick

Beschreibung

Das Ziel des SIDAC2-Projektes beinhaltet ein integriertes System zur Bewertung und Verwaltung von Bestandsimmobilien. Das SIDAC2-Projektteam stellte sich zusammen aus Forscher der ZHAW des Instituts für Facility Management (IFM), des Institus für Verwaltung und Management (IVM) und des Instituts für Angewandte Informationstechnologie (InIT). Als Industriepartner waren QualiCasa AG und a2-c AG im Projekt beteiligt. Gemeinsam wurde das SIDAC2-Softwaressystem technisch weiterentwickelt und neue Dienstleistungen für die Beurteilung von Immobilien realisiert. Die zwei erweiterten Hauptfunktionen von SIDAC2 betreffen die Datenerhebung und die Simulation.

Das Bedürfnis nach Erfassung von Bestandsimmobilien ist gross, da oft keine oder nicht aktuelle 2D- Architekturpläne vorhanden sind und die IST-Situation über die Jahre nachgeführt werden muss. Im SIDAC2-Projekt wurden folgende Ansätze verfolgt, entwickelt und in Feldtests überprüft:
• Modellierung in CAD-Tools mit manueller Pflege von Metadaten
• Gebäude- und Raum-Erfassung mittels Laser-Scanner und nachträglicher Bearbeitung der 3D-und Meta-Daten
• Automatisierte Erzeugung von Gebäudehüllen aus swisstopo-Luftaufnahmen mit Herleitung von Metadaten nach hedonischen und empirischen Ansätzen
• Innenraum-Erfassung mit mobilen Geräten unter Nutzung von Augmented Reality (AR)

Die Forschungs- & Entwicklungsarbeiten von SIDAC2 konzentrierten sich auf smarte Lösungen, um mit möglichst geringem Aufwand anwendungsorientierte 3D-Gebäudemodelle zu erhalten. Für die mobile Innenraumerfassung wurde zuerst das Google Tango Gerät mit Tiefenkamera verwendet. Gegen Ende des Projektes erschien mit ARKit von Apple eine neue Technologie, mit der iPhones der neuen Generation (ohne Spezialkamera) ähnliche 3D-Erkennungsfähigkeiten bieten, was als technologische Machbarkeit mit der ARchi VR App positiv aufgezeigt werden konnte. Die digitale Raumerfassung zielt darauf ab, nachgelagerte Prozesse wie Asset & Facility Management, Instandshaltung und das Kosten-Controlling in der Nutzungsphase von Immobilien zu verbessern. Dazu müssen die geometrischen 2D- und 3D-Daten mit Zusatzinformationen (wie Metadaten zu Objekttypen, Materialisierung, Alter, Flächenauszügen, etc.) angereichert werden. Diese integrierten Gebäudeinformationen (als Building Information Model, BIM) können somit für mehr als nur in der klassischen Bauphase genutzt werden. Immobilienverwalter und Finanzdienstleister haben jedoch andere Anforderungen an Umfang und Präzision der Daten als Architekten und Energieplaner.
Für diese erweiterte Verwendung von BIM wurde das datengestützte Kalkulationsmodell von Qualicasa weiterentwickelt, um Lebenszykluskosten (Life-cycle Costing, LCC) ganzheitlich zu betrachten. Für die Integration von BIM und LCC ist die Klassifikation der Gewerke und Bauteile der Schlüssel für die Verknüpfung der unterschiedlichsten Datenquellen. Dazu wurde im Feldtest das eBKP-Klassifikationssystem (elektronischer Baukostenplan, eBKP, www.crb.ch) für die Koordination zwischen BIM und LCC-Simulation eingesetzt. Neben empirischen Daten zu Bauteile-Lebensdauer wurden auch regionale Faktoren (kantonale Gesetzgebungen, Konditionen der Gebäude- versicherungen) in das Kalkulationsschema aufgenommen. Aus erhobenen Gebäudedaten, Alter der Gewerke, Preisentwicklung und Finanzierungskosten können auf Basis der LCC-Kalkulation detaillierte Simulationen zu Investitions- und Renovationsplanungen für die Bestandserhaltung von Immobilien berechnet werden.
Die Integration von BIM und LCC erhöht die Planungsgenauigkeit bei Investitions- und Renovationsvorhaben für Immobilienbestände. Dieser Ansatz dürfte in Zukunft praktische und finanzielle Verbesserungen in der Bauindustrie und in der Immobilienverwaltung zeigen.

Weiterführende Informationen