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arealplus

Das Instrument arealplus befähigt die öffentliche Hand und Planer, das volks- und betriebswirtschaftliche Potenzial von Innenentwicklungsprojekten einzuschätzen. Es unterstützt planerische Entscheide auf Augenhöhe mit Investoren, wobei sowohl die Marktbedürfnisse als auch die Bedürfnisse der öffentlichen Hand berücksichtigt werden.

Auf der Augenhöhe eines Investors

arealplus enthält ein bau- und immobilienökonomisches Modell, welches für verschiedene Szenarien einer Arealentwicklung hilft, die Baukosten einerseits und die Mieterträge anderseits zu ermitteln. Die daraus abgeleiteten Renditeschätzungen erlauben der öffentlichen Hand, wirtschaftliche Auswirkungen einer Arealentwicklung aus der Sicht eines Investors zu betrachten und damit auf Augenhöhe mit interessierten Investoren zu kommunizieren.

«Nur was rentiert, wird realisiert.»

Oliver Gröble, Leiter Standortentwicklung und Tourismus Kanton St.Gallen

Erschliessungskosten auf dem Radar haben

arealplus enthält zudem ein pragmatisches Modell, um die einmaligen und wiederkehrenden Kosten der technischen Infrastruktur zu ermitteln. Abgedeckt werden dabei die für Gemeinden relevanten Infrastrukturtypen Verkehr, Wasser, Abwasser, Elektrizität und Grünanlagen. Dies sensibilisiert Gemeinden dafür, bei Arealentwicklungen nebst den erhofften Steuereinnahmen auch die oft unterschätzten Erschliessungskosten im Auge zu behalten.

Die Webapplikation

Das Instrument arealplus ist als Webapplikation unter http://app.areal.plus für registrierte Nutzer erreichbar. Geschulte Anwender sind in der Lage, in verhältnismässig kurzer Zeit Analysen mit den zwei genannten Modellen durchzuführen, also einerseits die erforderlichen Daten-Eingaben vorzunehmen und anderseits die berechneten Resultate nach Excel zu exportieren.

Das Forschungsprojekt

Das Instrument wurde 2013 bis 2018 im Rahmen eines Forschungsprojekts erarbeitet. Auftraggeber war das Amt für Wirtschaft und Arbeit Kanton St.Gallen sowie ab 2014 der Bund im Rahmen eines Modellvorhabens im Bereich «Siedlungsentwicklung nach innen fördern». Auftragnehmer war das Institut für Wirtschaftsinformatik an der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften (ZHAW). Im Laufe des Projekts wurde ein breites Netzwerk an Fachexperten, Gemeinden, Regionen und Kantonen mit Schwerpunkt in der Ostschweiz aufgebaut.

Anforderungen von Gewerbe-Nutzenden

Anforderungen von Gewerbenutzenden
Anforderungen von Gewerbenutzern

Ein Teilprojekt beschäftigte sich mit den Anforderungen von Gewerbe-Nutzenden. Dabei wurden neun Nutzergruppen mit ähnlichen Anforderungen an Standort und Immobilien identifiziert. Die dabei erarbeiteten Factsheets erleichtern Kantonen und Gemeinden, sich strategisch auf die passenden Nutzergruppen zu fokussieren. 

Vision für zukünftige Webapplikation

Ein weiteres Ergebnis des Projekts ist eine schriftliche und visuelle Anforderungsspezifikation für eine umfassende zukünftige Webapplikation. Sie ermöglicht, über die oben beschriebenen Möglichkeiten hinaus die Ermittlung relevanter Rahmenbedingungen vom allgemeinen Baurecht bis hin zur Störfallvorsorge, die Schätzung von Steuereinnahmen und Kosten der sozialen Infrastruktur sowie eine umfassende Nachhaltigkeitsbeurteilung. 

Entwicklung arealplus

Erkenntnisse der Beteiligten

Die genannten Resultate wurden teilweise anhand konkreter Areale überprüft, so z.B. im Entwicklungsgebiet Brunnen Nord (SZ) sowie auf den Arealen Fegeren in Buchs (SG) und Benninger Uzwil (SG). Sie wurden zudem im Rahmen zahlreicher Workshops mit einem Echoraum, mit dem Auftraggeber und mit interessierten Kantonen diskutiert. Die wichtigsten Erkenntnisse sind:

  • Der bessere Einblick in die Renditeerwartungen des Investors stärkt die Verhandlungsposition der öffentlichen Hand, z.B. für Forderungen nach städtebaulich qualitativ hochstehender Projekte, nach Mehrwertabschöpfung oder nach Beteiligungen der Investoren an den Kosten für öffentlichen Freiraum.
  • Mit einem frühzeitigen Einsatz von arealplus können Kosten in Planungsverfahren eingespart werden, indem beispielsweise bei Wettbewerben das Feld möglicher Lösungen von Beginn an auf wirtschaftlich machbare Varianten fokussiert wird.
  • Die Kantone St.Gallen und Schwyz sehen arealplus als geeignetes Instrument bei der Analyse und Planung von Nutzungsänderungen (z.B. Einzonungen, Umnutzungen, usw.) und als Baustein im Arbeitszonenmanagement ergänzend zum Werkzeug Raum+.
  • Das Instrument hilft Gemeinden zur Sensibilisierung aller Stakeholder einer Arealentwicklung. Entscheide können auf eine gemeinsame Basis gestellt werden, da sie auf transparent diskutierten Kennzahlen beruhen.
  • Das Instrument ist im aktuellen Entwicklungsstadium nur für Experten geeignet, also z.B. für geschulte Raumplaner, Stadtentwickler oder Immobilienspezialisten. Denn trotz der hinterlegten Daten und Modelle stellt das Instrument hohe fachliche und technische Anforderungen sowohl bei den Dateneingaben als beim Interpretieren der Resultate.

Das Nachfolgeprojekt

Ein Nachfolgeprojekt unter Leitung der Fachhochschule St.Gallen gemeinsam mit einem Informatikunternehmen ist in Planung. Dieses Projekt will die erarbeiteten Modelle integrieren, und setzt sich darüber hinaus zum Ziel, die Erarbeitung von Innenentwicklungsstrategien und -prozessen bei Gemeinden und Städten zu unterstützen. Bis es soweit ist, wird die Webapplikation app.areal.plus weiterhin von der ZHAW betrieben. Weitere Informationen erhalten Sie bei Markus Schmid, Amt für Wirtschaft und Arbeit St.Gallen, +41 58 229 27 48.

Masterarbeit Gemeindefinanzen

Parallel zum Forschungsprojekt erstellte der Projektmitarbeiter Björn Scheppler seine Masterarbeit zum Thema Modelle und Werkzeuge für die Wirkungsanalyse von Bauvorhaben auf Gemeindefinanzen. Für die Abschätzung der Folgekosten der Gemeinden existieren bereits zahlreiche Modelle und Werkzeuge, welche in dieser Arbeit vorgestellt und verglichen werden.

arealplus in den Medien

26.11.2014 regiosuisse: «arealplus» macht das wirtschaftliche Potenzial von Arealen sichtbar
27.05.2014 Bundesamt für Raumentwicklung: Die neuen Modellvorhaben für eine nachhaltige Raumentwicklung sind bestimmt
22.05.2014 regiosuisse: SVSM Award 2014 - NRP-Projekte räumen ab
21.05.2014 SVSM: Tag des Standortmarketings und SVSM Award-Verleihung